EU-regler vid avyttring av egendom — marknadspris, statsstöd och transparens

Det finns ingen enda EU-lag som säger att lös egendom alltid måste säljas på auktion eller via en viss marknadsplats. Däremot gör flera EU-rättsliga regelverk marknadsmässighet, konkurrens, transparens och dokumentation centrala. Frågan blir därför inte bara vilket pris man fick, utan hur man kan visa att marknaden gavs en rimlig möjlighet att sätta det.

När offentlig egendom, konkursboets tillgångar eller andra större tillgångsmassor ska säljas uppstår snabbt en juridisk fråga: finns det EU-regler för hur egendom måste avyttras? Svaret är både ja och nej. Det finns ingen enda EU-lag som säger att lös egendom alltid måste säljas på auktion, via offentlig budgivning eller genom en viss marknadsplats. Däremot finns flera EU-rättsliga regelverk som gör marknadsmässighet, konkurrens, transparens och dokumentation centrala i olika typer av avyttringar.

1. Offentlig egendom: statsstödsreglerna är centrala

För kommuner, regioner, myndigheter och offentligt ägda bolag är artikel 107 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, FEUF, en central utgångspunkt. Artikeln förbjuder som huvudregel statligt stöd som:

snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företagArtikel 107 FEUF

när handeln mellan medlemsstater kan påverkas.

Det betyder inte att varje försäljning av en kommunal bil eller maskin automatiskt är en statsstödsfråga. Men om offentlig egendom säljs till ett företag på villkor som ligger under vad en privat marknadsaktör skulle ha accepterat kan köparen få en ekonomisk fördel. Då blir frågan om marknadsvillkor central.

2. EU-kommissionen accepterar konkurrensutsatt försäljning som stark marknadsindikator

EU-kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd är särskilt relevant för avyttringar. Kommissionen anger att försäljning av tillgångar, varor eller tjänster genom ett konkurrensutsatt, transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat anbudsförfarande normalt kan presumeras ske på marknadsvillkor, förutsatt att rätt urvalskriterier används.

Det är en mycket viktig princip. EU-rätten säger alltså inte generellt att offentlig egendom måste säljas på auktion. Men en verkligt konkurrensutsatt försäljningsprocess är ett av de tydligaste sätten att visa att marknaden fått möjlighet att bestämma priset.

När offentliga organ säljer tillgångar anger kommissionens vägledning dessutom att det relevanta urvalskriteriet normalt bör vara det högsta priset, med hänsyn även till de avtalsvillkor som hör till försäljningen. Det innebär att dokumentationen av processen blir viktig:

• vilka fick möjlighet att lämna bud?
• hur annonserades tillgången?
• vilka villkor gällde?
• vilka bud var bindande?
• varför accepterades det vinnande budet?

3. Marknadspris handlar därför också om processen

Anta att en kommun säljer en maskin för 100 000 kronor. Priset i sig berättar inte hela historien.

Om endast en lokal köpare kontaktades är 100 000 kronor ett observerat pris från en mycket begränsad marknad. Om samma maskin annonserades öppet, exponerades mot relevanta köpargrupper och genererade tio konkurrerande bud är samma slutpris betydligt bättre underbyggt som marknadsutfall.

Det är den här skillnaden som ligger bakom mycket av EU:s syn på marknadsmässighet. En bred marknad garanterar inte ett högt pris. Men en väl dokumenterad konkurrensprocess gör det betydligt lättare att visa hur priset uppstod.

4. Upphandlingsreglerna reglerar normalt inköp — inte själva försäljningen

EU:s upphandlingsregler blandas ibland ihop med avyttring. Direktiv 2014/24/EU reglerar offentlig upphandling av bland annat varor och tjänster. Det innebär i huvudsak regler för när en offentlig organisation köper något från marknaden.

Det är därför viktigt att skilja på två olika transaktioner: kommunen säljer en maskin — och kommunen köper en tjänst för att genomföra maskinförsäljningen.

Det senare kan omfattas av offentlig upphandling. Själva försäljningen av maskinen omfattas däremot inte automatiskt av upphandlingsdirektivet på samma sätt. Där blir i stället bland annat nationell rätt, statsstödsregler och principerna om marknadsmässighet relevanta.

5. Konkurs och insolvens: nationell rätt gäller fortfarande i stor utsträckning

För konkurser finns EU:s insolvensförordning, förordning (EU) 2015/848. Den reglerar framför allt gränsöverskridande insolvensförfaranden. En central princip i artikel 7 är att lagen i den medlemsstat där insolvensförfarandet öppnas normalt styr själva insolvensförfarandet och dess verkningar.

Det innebär exempelvis att svensk konkursrätt i stor utsträckning fortfarande bestämmer hur en svensk konkursförvaltare får realisera lös egendom. EU-förordningen är däremot viktig när:

• tillgångar finns i flera medlemsstater,
• säkerheter finns i andra länder,
• olika insolvensförfaranden samverkar,
• eller en insolvensförvaltare behöver agera över gränserna.

Förordningen erkänner också att nationella insolvenslagar fortfarande skiljer sig betydligt åt inom EU.

6. EU:s nya insolvensdirektiv går längre

Utvecklingen går samtidigt mot större harmonisering. Direktiv (EU) 2026/799 innehåller nya regler om vissa delar av insolvensrätten och är särskilt intressant när verksamheter säljs genom så kallade pre-pack-förfaranden. Direktivet kräver att försäljningsprocessen i förberedelsefasen ska vara:

konkurrensutsatt, transparent, rättvis och förenlig med marknadsstandard.Direktiv (EU) 2026/799

Direktivet kräver också att en monitor bland annat ska kunna motivera varför processen uppfyllt dessa krav och rekommendera den bästa budgivaren. EU använder alltså uttryckligen begrepp som competition, transparency, fairness, market standards och best bid. Det är ett tydligt tecken på vart insolvensrätten är på väg.

7. ”Bästa bud” behöver inte alltid betyda exakt samma sak

I pre-pack-direktivet ska medlemsstaterna fastställa kriterier för hur det bästa budet väljs, och kriterierna ska motsvara dem som används för konkurrerande bud i insolvensförfaranden. Det visar ytterligare en viktig princip: det relevanta utfallet behöver vara definierat innan försäljningen bedöms.

I vissa fall är högsta nominella pris självklart viktigast. I andra kan exempelvis:

• finansieringssäkerhet,
• villkor,
• tillträde,
• ansvarsfördelning,
• eller fortsatt drift

påverka vilket bud som faktiskt är bäst för boet. Dokumentationen behöver därför visa mer än bara slutsumman.

8. Återbruk och cirkulär ekonomi påverkar också avyttringen

Ett annat EU-rättsligt spår gäller cirkulär ekonomi. Avfallsdirektivet 2008/98/EG skiljer mellan bland annat återanvändning, förberedelse för återanvändning, återvinning och bortskaffande. ”Re-use” definieras som när produkter eller komponenter som inte är avfall används igen för samma ändamål. Direktivet kräver också att medlemsstaterna vidtar åtgärder för att främja återanvändning och förberedelse för återanvändning.

Det är särskilt relevant för:

• kommunala inventarier,
• IT-utrustning,
• byggmaterial,
• möbler,
• verktyg,
• maskiner,
• och annan överskottsutrustning.

Den juridiska gränsen mellan en tillgång som fortfarande kan säljas och avfall kan därför bli viktig. Så länge egendomen är en brukbar produkt som kan användas vidare befinner man sig ofta i ett helt annat regelverk än när den väl klassificeras som avfall.

9. EU-rätten pekar därför mot en dokumenterbar process

Läser man reglerna tillsammans framträder ett återkommande mönster.

EU kräver inte en universell försäljningsplattform. EU kräver inte att varje objekt går till offentlig auktion. EU kräver inte att högsta pris alltid är det enda juridiskt relevanta. Men inom flera regelverk återkommer samma principer:

• marknadsmässighet
• konkurrens
• transparens
• likabehandling
• spårbarhet
• dokumentation

Det betyder att processen bakom försäljningen blir viktigare.

10. Vad innebär det för den som avyttrar egendom?

För en professionell uppdragsgivare är det därför klokt att kunna rekonstruera processen i efterhand. Ett robust underlag bör exempelvis kunna visa:

• Vad såldes?
• Vem hade rätt att sälja egendomen?
• Vilka försäljningsvillkor gällde?
• Var publicerades egendomen?
• Hur länge var den exponerad?
• Vilka köpargrupper kunde nå den?
• Vilka bud kom in?
• Vilka bud uppfyllde villkoren?
• Vilket bud accepterades?
• Vem fattade beslutet?
• När fattades beslutet?

Det är i praktiken skillnaden mellan att endast kunna visa ett slutpris och att kunna visa hur marknaden faktiskt prövades.

11. Dokumentation är inte samma sak som värdering

Det är också viktigt att hålla isär två olika saker. En värderare bedömer vad en tillgång bör vara värd. En dokumenterad marknadsprocess visar vad marknaden faktiskt erbjöd under givna förutsättningar.

Om endast ett bud inkommit kan det vara fullt korrekt att redovisa att ett kvalificerat bud om 100 000 kronor inkom. Det är däremot ett större steg att dra slutsatsen att marknadsvärdet var 100 000 kronor.

EU-rättens fokus på marknadsvillkor och konkurrens gör just den distinktionen viktig. Ju bättre marknadsexponering och konkurrens, desto starkare blir normalt underlaget för att bedöma det observerade utfallet.

12. Oberoende tidsstämpling kan stärka beviskedjan

Digital dokumentation skapar också en ny fråga: hur visar man i efterhand att rapporten inte har ändrats? En modern beviskedja kan kombinera:

• händelselogg,
• kryptografiskt hashvärde,
• versionsinformation,
• extern tidsstämpel.

En oberoende tidsstämpel säger inte att ett bud var korrekt eller att ett försäljningsbeslut var juridiskt rätt. Den kan däremot hjälpa till att styrka att en viss digital informationsmängd existerade i en viss form vid en viss tidpunkt. Det är därför en naturlig komponent i modern dokumentation av professionella avyttringar.

EU kräver inte en viss marknadsplats — men processen spelar roll

Den vanligaste missuppfattningen är att EU skulle ha en generell regel om att offentlig egendom eller konkursboets egendom måste säljas via offentlig auktion. Så enkelt är det inte. Den mer korrekta slutsatsen är att EU-rätten inte föreskriver en enda metod för avyttring av egendom — men att flera EU-rättsliga regelverk gör marknadsmässighet, konkurrens, transparens och dokumentation centrala.

• För offentlig sektor är statsstödsreglerna särskilt viktiga.
• För insolvens blir både nationell konkursrätt, insolvensförordningen och det nya insolvensdirektivet relevanta.
• För återbruk och överskottstillgångar tillkommer EU:s cirkulärekonomiska och avfallsrättsliga ramverk.

Gemensamt för dem är att ett försvarbart slutpris blir betydligt lättare att förklara när även förfarandet bakom priset går att visa.

Kortfattat

EU-rätten säger inte ”sälj på auktion”. Den säger inte heller ”använd en viss marknadsplats”. Men i flera sammanhang blir den relevanta frågan:

Det är där dokumenterad marknadsexponering får sin betydelse.

Rättskällor

Artikel 107 FEUF + kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd

Förbud mot konkurrenssnedvridande statligt stöd; konkurrensutsatt, transparent och ovillkorat anbudsförfarande presumeras normalt ske på marknadsvillkor.

Förordning (EU) 2015/848 om insolvensförfaranden

Reglerar gränsöverskridande insolvens; lagen där förfarandet öppnas styr normalt förfarandet (artikel 7).

Direktiv (EU) 2026/799 om harmonisering av vissa delar av insolvensrätten

Kräver att pre-pack-försäljning är konkurrensutsatt, transparent, rättvis och förenlig med marknadsstandard.

Direktiv 2008/98/EG om avfall och återanvändning

Skiljer återanvändning från avfall och kräver åtgärder som främjar återbruk.

Vanliga frågor